TAR SARDEGNA, SEZIONE PRIMA,
SENTENZA N. 80/22, DEPOSITATA IL 5.2.2022, ACCOGLIE
RICORRENTE: COMUNE DI F., rappresentato e difeso dall’avv. Piero Franceschi,
c/ RESISTENTE: eredi del sig. V.A.
ESTRATTO:
… la convenzione di lottizzazione prevedeva che “Le aree destinate a strade e
parcheggi passeranno in piena disponibilità, libere da vincolo, oneri di ipoteche ed
altro, del Comune di F. entro tre giorni dal collaudo che sarà effettuato a cura del
Comune entro il primo semestre dalla ultimazione dei lavori”.
L’utilizzo del tempo futuro e la previsione di un termine (tre giorni dal collaudo)
nella richiamata disposizione, fanno ritenere che la parte privata fosse “obbligata”
alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e al trasferimento della proprietà
delle relative aree. Pertanto, non avendo i lottizzanti realizzato il parcheggio in
questione, il trasferimento della proprietà delle relative aree non poteva farsi
risalire al momento del collaudo, come sostenuto dal Comune.
Merita, invece, accoglimento la domanda tesa a ottenere una pronuncia che ex art.
2932 c.c. disponga il trasferimento della proprietà in favore del Comune. L’art.
2932 c.c. è stato ritenuto applicabile a qualsiasi obbligo di concludere un contratto;
inoltre, l’obbligo di cui si chiede l’adempimento è costituito dall’obbligo di cessione
gratuita delle aree relative alle opere di urbanizzazione previsto dalla convenzione
di lottizzazione. Pertanto, anche l’atteggiarsi dell’obbligo di esecuzione specifica
dell’obbligo di concludere il contratto deve essere adattata alla speciale natura,
anche pubblicistica, della convenzione urbanistica.
Come affermato dall’A.P. del Consiglio di Stato, l’art. 2932 c.c. è applicabile in
qualsiasi ipotesi dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il
trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio
unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali tale obbligo possa sorgere ex
lege, in particolare per la violazione di obblighi a contrarre previsti da convenzioni
urbanistiche e accordi (Adunanza Plenaria n. 28 del 2012).
La consolidata giurisprudenza ritiene applicabile l’azione ex art. 2932 c.c., anche
agli obblighi di cessione derivanti dalle convenzioni urbanistiche (Consiglio di
Stato Sez. IV, 7 settembre 2020, n. 5376), e afferma, inoltre, che, in tal caso, le aree
da trasferire sono determinabili “in funzione delle clausole convenzionali e degli
elaborati progettuali, nonché dell’effettivo stato dei luoghi” (Consiglio di Stato, Sez.
IV, 21 aprile 2017, n. 1875).
Tali aree, infatti, devono essere necessariamente trasferite, in quanto idonee ad
adempiere alla funzione assegnata dalla convenzione, che, si deve ricordare, non è
un atto interamente privatistico, ma stipulato in funzione della realizzazione
dell’interesse pubblico sottostante all’approvazione del piano di lottizzazione.
Si tratta, infatti, di beni, per i quali il trasferimento in proprietà al Comune è
previsto espressamente dall’art. 28 della legge urbanistica, 17 agosto 1942, n. 1150
(a seguito della legge 6 agosto 1967, n. 765), in relazione alla stessa natura delle
opere funzionalizzate, alla realizzazione di un interesse pubblico; il trasferimento
di proprietà, dunque, costituisce il presupposto e la stessa ragione d’essere della
convenzione urbanistica stipulata tra il Comune e il privato.
Le opere in questione e le relative aree di sedime erano, quindi, già naturalmente
destinate ad essere trasferite nella proprietà comunale, proprio al fine di assolvere
la funzione tipica della stessa convenzione urbanistica (Consiglio di Stato Sez. II, 11
ottobre 2021, n. 6804), essendo strettamente connessi i due obblighi
convenzionalmente assunti della realizzazione delle opere e della cessione delle
aree. Nel caso di specie, poi, assume rilevanza altresì la considerazione che anche
la stessa esecuzione in danno delle opere di urbanizzazione (di cui si si sono resi
inadempienti i lottizzanti) non sarebbe possibile su aree che risultano ancora di
proprietà privata, se non a seguito di un provvedimento di esproprio. A tale
riguardo v’è da rilevare che i lottizzanti, dopo aver chiesto ed ottenuto di poter
prolungare i tempi previsti per la realizzazione delle opere, scadenti al 29.6.1992,
sino al 28.10.1992, in sede di collaudo (delle opere realizzate) avvenuto il 2.8.1994,
risultavano in parte inadempienti agli obblighi assunti.
Ora, se è vero che la scadenza del termine di adempimento previsto per la
realizzazione delle opere di urbanizzazione non fa venir meno la possibilità per il
lottizzante si provvedervi comunque, è altresì vero che nel caso di specie ciò non è
avvenuto, ma non per questo può ritenersi venuto meno l’ulteriore obbligo previsto
in convenzione di cedere gratuitamente le aree destinate alla realizzazione delle
previste opere di urbanizzazione.
Al di là dell’obbligo convenzionalmente assunto si deve peraltro considerare che
l’art. 28 della legge urbanistica dispone che le convenzioni debbano prevedere “la
cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di
urbanizzazione primaria, precisate dall’art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847,
nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione
secondaria nei limiti di cui al successivo n. 2”; “l’assunzione, a carico del
proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una
quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di
quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota
è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti
delle lottizzazioni”.
Pertanto, l’art. 28 prevede, in primo luogo, la cessione delle aree private al Comune
perché provveda alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Su tale principio generale, può poi operare il meccanismo della realizzazione delle
opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti per legge e, in tal caso, del
successivo trasferimento al Comune della proprietà delle opere di urbanizzazione e
delle relative aree di sedime.
Ne deriva l’inadempimento da parte dei lottizzatori non solo degli obblighi
convenzionalmente assunti di realizzare le opere di urbanizzazione in questione,
ma altresì dell’obbligo di cessione gratuita delle aree interessate da tali opere, per
cui deve essere accolta la domanda di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. della
proprietà dell’area in favore del Comune onde consentire a quest’ultimo di
realizzare direttamente le opere di urbanizzazione.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima),
definitivamente pronunciando sul ricorso proposto, lo accoglie in parte e per
l’effetto dispone il trasferimento a titolo gratuito ex art. 2932 c.c. della proprietà in
capo al Comune di F. delle aree.